תקנון מצוי לבית משותף

1. הגדרות בתקנון זה – "בעל דירה" – לגבי דירה שהוחכרה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים – החוכר או חוכר המשנה, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין התקנון לא יראו אותם כבעלי דירה; "רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.

2. שינויים ותיקונים בדירה (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה. (ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת. (ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.

3. הזכות לתבוע תיקונים [תיקון: תשל"ז] (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. (ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.

4. עבודות לבדק הרכוש (א) בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור. (ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.

5. אסיפה כללית רגילה (א) בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף. (ב) הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר זאת תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה עשר חודש מיום האסיפה הקודמת.

6. אסיפה כללית שלא מן המנין (א) נוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 5 רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לה, והיא חייבת להועידה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות. (ב) לא הועידה הנציגות אסיפה תוך ארבעה-עשר יום מהיום שהוגשה לה דרישה כאמור בסעיף קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.

7. כינוס אסיפה (א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד. (ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.

8. המנין באסיפה (א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח. (ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.

9. סדר היום באסיפה (א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה. (ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית. (ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהענין יעמוד לדיון בה.

10. יו"ר ומזכיר האסיפה אסיפה כללית תבחר יושב ראש ומזכיר האסיפה.

11. דחיית האסיפה יושב-ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.

12. החלטות (א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. (ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.

13. הצבעות (א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי. (ב) בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת. (ג) היו הדעות שקולות, יכריע יושב ראש האסיפה.

14. באי כוח (א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא-כוח. (ב) בא-כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה כללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו. (ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא-כוח שנתמנה בהתאם לתקנותיו; תעודה חתומה בידי המנהל או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו, תשמש ראיה חותכת לכך. (ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא-כוחם באסיפה הכללית; בא-כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.

15. הנציגות (א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר. (ב) אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המנין לשם השלמת הרכב הנציגות. (ג) תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה. (ד) החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסוימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.

16. חשבונות (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם. (ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו. (ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי. (ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף. (ה) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר, ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה שנה; שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ביום 31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום. התוספת השניה

(סעיף 731(ב)) תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף הזכות לתבוע תיקונים [תק 3] 1. (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהועד שיבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. (ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.

עבודות להחזקת הרכוש המשותף 2. (א) בעל דירה חייב להתיר ביצוע עבודות בדירתו הנחוצות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף; לשם ביצוע עבודות כאמור רשאים חברי הועד או אדם מטעמם, בתיאום מוקדם עם בעל הדירה, להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור. [תק 4] (ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות השבת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף. אסיפה כללית רגילה [תק 5] 3. (א) בעלי הדירות יקיימו, אחת לשנה, אסיפה כללית לשם קביעת הדרכים לניהולו של הרכוש המשותף, השימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי ועד, אישור החשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף. (ב) הועד יקבע את מועד האסיפה הכללית ויועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים בתוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר מכן, תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה עשר חודשים מיום האסיפה הקודמת.

אסיפה כללית שלא מן המניין 4. (א) בנוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 3 רשאי הועד להועיד אסיפה כללית כשימצא לנכון לעשות כן, והוא חייב להועידה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות. [תק 6] (ב) לא הועיד הועד אסיפה בתוך ארבעה עשר ימים מהיום שהוגשה לו דרישה כאמור בסעיף קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.

הודעה בדבר כינוס אסיפה [תק 7(א)] 5. הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד. הודעות לבעלי הדירות [תק 7(ב)] 6. (א) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, תיחשב כהודעה שנמסרה לכל בעל דירה יום אחד אחרי שהוצגה. [ח] (ב) לא התגורר בעל הדירה בדירה והודיע על מענו לועד הבית, תימסר לו הודעה במענו.

המניין באסיפה כללית [תק 8] 7. (א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיפים 5 ו- 6 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי כוח. (ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכולה לקבוע כי אם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים. סדר היום באסיפה כללית 8. (א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה. [תק 9] (ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית. (ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהענין יידון.

יושב ראש ומזכיר האסיפה הכללית [תק 10] 9. אסיפה כללית תבחר יושב ראש ומזכיר האסיפה.

דחיית האסיפה הכללית [תק 11] 10. יושב ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שימצא לנכון, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה. החלטות האסיפה הכללית 11. (א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. [תק 12] (ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק הדן בבתים משותפים או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה, אלא אם כן הוא הסכים לה.

הצבעות באסיפה הכללית 12. (א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי. [תק 13] (ב) בהצבעה זכאי כל בעל דירה לדעה אחת. (ג) היו הדעות שקולות, יכריע יושב ראש האסיפה.

השתתפות באסיפה הכללית 13. (א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא כוח. [תק 14] (ב) בא כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה הכללית יביא לפני הועד, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו. (ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא כוח שנתמנה בהתאם לתקנון ואם לא נקבע בתקנון, בהתאם להחלטת דירקטוריון החברה; תעודה חתומה בידי המנהל הכללי או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא כוחו נתמנה בהתאם למסמכים כאמור, תשמש ראיה חלוטה לכך. (ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא כוחם באסיפה הכללית; בא כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הועד, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.

אופן בחירת ועד הבית המשותף 14. (א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בועד בן חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בועד של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריו כגזבר. [תק 15] (ב) אסיפה כללית שלא מן המניין רשאית להחליף את הועד, לשנות את הרכבו, או להשלימו, אם פחת מספר חבריו; נקבע מספר חברי הועד ומספר חבריו פחת ממספר זה, יועידו חברי הועד הנותרים, בתוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המניין לשם השלמת הרכב הועד. (ג) תקופת כהונתו של הועד, לרבות חבריו שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), יהיה עד לבחירת הועד החדש באסיפה הכללית הרגילה הבאה. (ד) החלטות הועד יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסוימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.

ניהול חשבונות בבית משותף [תק 16] 15. (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עימו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם. (ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו. (ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי. (ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף. (ה) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר, ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה שנה; שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ביום 31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום.